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9 raisons pourquoi je n’investis pas dans le neuf

 

Quand on débute sur l’investissement locatif, l’une des question qui revient le plus est : “Est-ce que je dois investir dans le neuf ou dans l’ancien ?”.

 

Je me suis donc formé auprès des personnes qui ont réussi dans l’immobilier. TOUS ont investis dans l’immobilier ancien.

 

Et TOUS ne recommandent pas d’investir dans l’immobilier neuf. J’ai donc appris auprès d’eux en allant chercher mon premier investissement à Lille dans de l’ancien. Et je vous donne 9 raisons pourquoi je n’investis PAS dans le neuf.

 

Raison 1 : l’effort d’épargne

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Regardez l’image. Dans la colonne bleue, c’est les revenus qu’on touche chaque mois. Dans la colonne rouge, c’est ce qu’on doit dépenser chaque moi (emprunt, charges de copropriété et Taxe Foncière). Quand on fait la soustraction, c’est NÉGATIF. Chaque mois, la personne doit verser 294€. Ou dans un sens plus mathématique, chaque mois je fais une opération de -294€.

 

Là, le promoteur est malin. Au lieu de mettre un moins (-), il préfère mettre une ligne appelée Effort d’épargne. Et il raconte aux gens naïfs que c’est un bon investissement en disant qu’après 15 ans d’effort d’épargne, tu toucheras tes loyers. Pour ma part, je n’ai pas envie d’attendre 15 ans d’effort à rester dans la Rat Race pour payer ce P****N d’investissement !

 

Psychologiquement le promoteur rassure les gens (naïfs) en disant “que ce n’est qu’un petit effort d’épargne de 15 ans” au lieu de dire “donne moi 54000€ (300€ x 12 mois x 15 ans) en plus de tes 183000€ d’achat” !

 

Le pire, c’est que si jamais tu n’as pas de locataires, chaque mois tu payes 1065€ !

 

Dans l’ancien, il est possible de générer du cashflow positif chaque mois. Par exemple, avec mon premier investissement dans l’ancien, j’espère toucher un cashflow de +90€ par mois (au lieu d’avoir un cashflow de -294€ par mois).

 

 

Raison 2 : le prix au m² est trop élevé par rapport au prix du marché

L’image que j’ai mise, c’est une opération que mes proches souhaitaient faire à Lognes. C’est un T2 de 40m² qui coûte 183000€. Soit 4575€/m².

 

Malaise.

 

Je regarde sur le site meilleuragent pour connaitre le prix du marché immobilier à Lognes. (Vous pouvez cliquer sur “meilleuragent” pour aller sur le site).

Le prix moyen d’un appartement à Lognes est d’environ 2500€/m². Et le prix haut d’un appartement à Lognes est de 3800€/m².

 

Là, on se retrouve avec du neuf qui est plus élevé que le prix haut d’un appartement ! C’est juste ridicule !!! C’est pourquoi je n’investirai jamais dans le neuf.

 

Et cela va aussi dire qu’il n’est pas possible de revendre au prix que l’on a acheté dans le neuf, contrairement à ce que le promoteur dit.

 

Conseil 1 : une bonne affaire c’est lorsqu’on achète un appartement dont le prix au m² est inférieur au prix du marché. Souvent, c’est de l’immobilier ancien où il faut rénover.

Conseil 2 : Le cout des travaux peut se chiffrer entre 500€/m² et 1000€/m². Par exemple à Lognes, j’achète un appartement à rénover dont le prix au m² est de 2500€. Je fais les travaux qui coutent 1000€/m². Au total, j’aurais eu pour 3500€/m² ce qui est inférieur au 4575€/m² d’un appartement neuf !

 

 

Raison 3 : Grosse copropriété

La plupart des bâtiments neufs que j’ai vu possède une grosse copropriété. Celui de Lognes possède un copropriété de 41 lots.

 

Or une grosse copropriété signifie souvent une charge de copropriété élevé. De plus, lors d’une assemblée générale, il est difficile d’imposer notre vision des choses alors que dans une petite copropriété, c’est beaucoup plus simple. Donc les charges de copropriété peuvent s’envoler ! (par exemple, en faisant des travaux de façade … voir raison 4)

 

 

Raison 4 : Aujourd’hui, les bâtiments neufs vieillissent très vite (ou très mal)

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Une photo à l’appui. Là, ce sont des bâtiments qui ont été construits il y a 8 ans. Comme on peut voir, la façade est à refaire.

 

Et qui dit refaire la façade dit augmentation de la charge de copropriété. Et bonjour cashflow encore plus négatif ! Surtout qu’on n’a pas encore fini notre effort d’épargne, il reste encore 7 ans !

 

Pourquoi alors le neuf vieillit plus mal que l’ancien ?

Aujourd’hui, les façades d’un bâtiment neuf est fait en crépi. Les façades d’un bâtiment ancien sont faites avec de la pierre. Or avec la pluie et le vent, le crépi s’érode plus rapidement que la pierre.

 

 

Raison 5 : Les loyers sont imposés

Pourquoi à Lognes je ne peux pas imposer un loyer supérieur à 601€ mensuel ? Surement parce que j’ai fait appel à des trucs de défiscalisation comme la loi Pinel. Je pense que l’exemple ci-dessus c’est le cas typique d’une loi Pinel. Dans la colonne bleue, il y a une ligne qui s’appelle “Économie d’impôts”. Et lorsque les 7 (ou 9 ans) sont passées, bonjour les efforts d’épargnes !

 

 

Raison 6 : Les bâtiments neufs ne sont pas encore sortis de terre !

Celui de Lognes n’est toujours pas construite à l’heure actuelle. Elle est prévue pour 2019 (avec des risques de retards). Et une fois sorti de terre, d’autres problèmes peuvent apparaitre comme une fuite d’eau ou les fenêtres qui ne sont pas bien isolées.

 

OK, même dans l’ancien les travaux peuvent mal se passer.

 

 

Raison 7 : Les bâtiments neufs perdent de la valeur

Là, c’est simple. On achète plus cher que le prix du marché. Et sauf chance du débutant spéculateur, le prix du marché ne va pas augmenter considérablement en moins de 10 ans.

 

Un bâtiment reste neuf pendant 2 – 3 ans, le temps que le premier locataire s’en aille. Après, il perd de sa valeur.

 

De plus, comme les façades des bâtiments neufs vieillissent très mal, le bien perd encore plus vite de sa valeur initiale.

 

Du coup, du début jusqu’à la fin, on n’aura même pas fait une bonne affaire !

 

 

Raison 8 : Passez dans une émission de TV

Attention, je ne parle pas de Capital où on montre qu’il existe des personnes qui ont réussi leur investissement locatif (bonjour Azar du blog objectif-rentier Sourire).

 

Non, je parle plutôt de l’émission “Confession Intime” et dont le sujet est “comment j’ai tout perdu après un investissement immobilier complètement raté”. Souvent ce sont des personnes qui ont fait de la loi Pinel (c’est encore trop tôt) Duflot. Ou des personnes qui ont tenté d’investir dans l’immobilier neuf.

 

 

Raison 9 : Tu seras dégouté de l’investissement locatif

Après avoir passé dans la TV, est-ce que vous pensez que ces gens-là veulent encore investir dans l’immobilier afin de sortir de la Rat Race ?

 

Non.

 

Alors que moi je réfléchis déjà à mon 2e investissement locatif. Et mon 3e, 4e, 5e, etc … investissement locatif !

 

 

 

Voilà pour mes 9 raisons sur pourquoi je n’investirai pas dans l’immobilier neuf. D’ailleurs, je viens de voir que le titre de mon article commence par un 9 et se termine par un neuf :).

 

=> Dites-moi dans les commentaires si vous êtes d’accord avec mes 9 raisons Sourire Sourire Sourire