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Mes erreurs en investissement immobilier et ce que j’ai apprises de mes erreurs. En février 2017, je suis devenu propriétaire d’un T2 de 40m². Août 2017, mon appartement ne me rapporte toujours pas d’argent et je viens de perdre 4000€.

On apprend souvent des erreurs des autres et je te propose dans cet article mes 2 erreurs en investissement immobilier que j’ai commises et qui m’ont fait perdre de l’argent.

 

Les 3 principales erreurs à éviter pour quelqu’un qui se lancent dans l’investissement immobilier

Mais avant de parler de mes 2 erreurs que j’ai commises et qui m’ont fait perdre 3000€, je vais revenir sur les 3 erreurs en investissement immobilier à ne surtout pas commettre.

La plupart des gens qui ont acheté un appartement pour le louer ont commis 1 de ces 3 erreurs et ne gagnent pas d’argent. Au contraire, ils en perdent chaque mois. Et d’après moi, un bon investissement immobilier ne te fait pas perdre d’argent tous les mois. Un investissement correct est donc au minimum autofinancé par les locataires.

Voici les X erreurs qui ne faut surtout pas commettre. Le risque étant de perdre son argent.

 

Erreur 1 : Ne pas définir son projet de façon mathématique

Beaucoup de personnes pensent directement acheter un appartement et le mettre en location. Ils se disent que l’appartement va grimper en valeur au fur et à mesure des années.

Ils sont aveuglés par des phrases badass du type « investir dans la pierre est une valeur sûre » ou « l’immobilier est le meilleur investissement qui soit ».

Je le répète, un bon investissement te fait gagner de l’argent. C’est un investissement qui génère un cashflow positif.

Comment calculer le cashflow ?

Recettedépenses = cashflow

Dans un investissement immobilier, le loyer constitue la recette.

Pour les dépenses, les principaux listes de dépenses sont :
– la mensualité du crédit
– l’assurance PNO
– les charges de copropriétés
– la taxe foncière
– l’assurance du prêt

Il y a aussi d’autres sources de dépenses mais je ferai un article plus complet sur le calcul du cashflow et comment viser le cashflow positif.

Ici, ce que je souhaite te montrer, c’est que les personnes qui investissent dans l’immobilier ne prennent pas le temps de bien définir son projet.

Pour moi, bien définir son projet consiste au minimum à savoir le loyer potentiel que tu puisses toucher et la mensualité théorique du crédit. Et pour estimer la mensualité du crédit, tu dois connaître :
– le prix d’achat
– la durée de ton crédit.

Mon conseil : prend le temps de bien poser les chiffres avant d’investir dans l’immobilier.

 

Erreur 2 : Acheter un appartement qui soit plus cher que le prix

Cette erreur est souvent commise par des personnes qui font du Pinel. Au niveau marketing, l’investissement via le Pinel attire très bien beaucoup de personnes. La réduction d’impôt rend sensible beaucoup de gens car elle joue sur 2 leviers émotionnels : la colère (J’en ai marre de payer trop d’impôt) et la surprise (Oh, on peut réduire les impôts ?).

J’ai fait un article sur pourquoi je n’achèterai jamais un appartement neuf.

Cette erreur en investissement immobilier est fatale, elle te condamne à vendre à un prix inférieur au prix d’achat ou à espérer que le marché de l’immobilier monte fortement.

Erreur 3 : Croire que l’épargne forcée est une bonne chose pour ton futur

Cette erreur est commise par beaucoup d’investisseur dans l’immobilier. Mais je peux comprendre pourquoi ces personnes pensent que sortir un peu d’argent de sa poche est une bonne chose pour le futur.

épargne forcée = argent qui tombe dans un puit sans fond

épargne forcée = argent qui tombe dans un puit sans fond

Premièrement, beaucoup de personnes sont en mode « j’épargne, j’épargne et j’épargne » pour le futur. Certes savoir épargner est une très bonne chose. Mais mettre 100€ chaque mois pour rattraper la mensualité parce que les loyers perçus ne couvrent pas totalement, ce n’est pas de l’épargne. Mais un investissement immobilier raté dont la seule échappatoire est la vente de l’appartement.

Deuxièmement, beaucoup de personnes ont encore la croyance limitante qu’il n’est pas possible de gagner de l’argent avec un investissement immobilier.

Je t’invite à lire mon article sur les croyances limitantes liés à la thématique de l’investissement immobilier.

 

Les 2 erreurs en investissement immobilier que j’ai commises et qui m’ont fait perdre 4000€

Après avoir listé les 3 erreurs en investissement immobilier à éviter, je reviens sur mon cas personnel.

Si tu le souhaites, tu peux prendre un papier et un stylo. Voici le jeu : en 1 minutes, essaye de deviner mes 2 erreurs. Indice : travaux.

 

Erreur 1 : ne pas demander un différé de remboursement à la banque

Pourtant, je le savais…

Pour être honnête, j’ai demandé à ma conseillère bancaire s’il était possible de reporter la mensualité pendant 6 mois.

Soit le temps des travaux.

Ma conseillère m’a expliqué que c’était possible mais qu’il fallait quand même payer tout ce qui est assurance et prêt travaux. Et là, j’ai paniqué. Je ne comprenais pas pourquoi je devais payer les assurances et prêt travaux. Soit une centaine d’euros (je n’ai plus trop de souvenir …).

Et donc au lieu de payer moins pendant 6 mois, j’ai refusé le différé de remboursement à la banque. Et donc j’ai payé 450 x 6, soit 2700€.

 

Erreur 2 : ne pas demander un prêt travaux important

Pour ce coup-ci, je ne savais pas qu’il était possible de :

1 – Faire plusieurs devis pour les travaux de rénovation (si, ça je savais quand même)
2 – Prendre le devis le plus cher en faisant quand même attention que l’enveloppe travaux ne te détruit pas le cashflow
3 – Donner à la banque le devis le plus cher afin que ta banque débloque le prêt.
4 – Opter pour l’artisan qui a fait un devis un peu moins cher. En regardant aussi la qualité des matériaux proposés dans le devis. On ne prend pas l’artisan le moins cher si la qualité n’est pas au rendez-vous.

Par exemple, mon devis travaux le plus cher était de 27000€. J’ai opté pour un artisan dont le devis était de 24000€. Au lieu d’avoir un surplus de 3000€ afin de me payer les meubles et les travaux en plus, j’ai perdu 1300€. En achetant des meubles avec mes propres sous et en payant les travaux non compris dans le devis initial mais nécessaire … comme refaire un plafond.

 

Conclusion :

Dans cet article, j’ai listé les 5 erreurs en investissement immobilier à éviter. Les 5 erreurs sont :
1 – Ne pas définir son projet de façon mathématique
2 – Acheter un appartement plus cher que le prix du marché actuelle
3 – Croire que l’épargne forcée est une bonne chose pour ton futur
4 – Ne pas demander un différé du paiement de ta mensualité si tu as des travaux
5 – Ne pas demander un prêt travaux important

Vois-tu d’autres erreurs en investissement immobilier que toi ou ton entourage ont commises ? N’hésite pas à partager sur le commentaire ci-dessous ! Et à laisser ton adresse mail pour rejoindre la communauté des futurs investisseurs.

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